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花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債，向地下錢莊借款10萬元，卻成為他的惡夢，兩年來還了46萬餘元仍還不清，每月僅剩8千元度日，甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇；他走投無路報警求助，警方會同憲兵，日前到涉案林姓嫌犯住處逮人，全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。
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相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？
今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。
兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到 400 萬元，假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電，300 萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到 8 成，可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。
女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。
像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。
不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？
要點一：留意老屋建築結構
首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買 1,500 萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的 8 成，自備款 300 萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的 7 成，自備款就需要 450 萬元，中間有 150 萬元的差額，就算把預留的 100 萬元裝修費投進去，還是不夠。
銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。
根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。
要點二：精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。
若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。
買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。
「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。
老屋申貸停看聽
1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作
2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作
3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低
4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低
5. 貸款年限＋屋齡≦50
6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75
註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。
要點三：確認老屋貸款年限
此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。
陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。
換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
要點四：銀行鑑價未必等同買賣價
老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。
永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。
9月12日初選將至，紐約市選舉局繼續為初選日招募為華裔選民提供支持的中文工作人員和翻譯，呼籲中英文流利人士積極申請。獲選者不僅能為華裔選民提供投票幫助，亦能獲得至少200元的日薪。
紐約市華裔選民數量日增，且分布日趨廣泛。在2016年的各次選舉中，曼哈頓共有137個投票站提供中文服務，皇后區則有170個，布碌崙提供中文服務的投票站達到176個，但仍無法滿足全部華裔選民需求，全市五區部分投票站仍出現沒有中文翻譯或懂中文的工作人員，導致華裔選民投票未得到及時支持。
離初選還有兩周，市選舉局仍在招募懂中文的選務人員及投票站中文翻譯，呼籲符合條件的民眾積極報名。
申請兩項職位者必須年滿18歲，且英文流利；選務工作人員除了幫殘障人士進出投票站的「accessibility clerk」職位可為綠卡持有者外，其餘職位必須為美國公民，且為紐約市的登記選民；中文翻譯無需為登記選民，但必須至少有綠卡，且為紐約市居民。
有意者可登錄網站https://nyc.electiondayworker.com/在線申請，市選舉局將通知獲選者參加培訓，在通過考核後安排初選日進駐的投票站。選舉日工作時間為早5時半至晚9時，日薪200元。更多詳情可致電(212)487-5305，或登錄網站https://goo.gl/V2WKuH查詢。
在台灣為藝術與文化盡心盡力者很多，從政府行政單位、藝文人士、企業與寺廟、民間社團皆有不少「跨界」的行動。大家都有貢獻，但最值得推崇的應屬獨立藝術家、小劇場以及地方文史工作與社區營造的人。他們沒有藝術家、大作家的光環，也沒企業財力，也未必被政府重視，卻是守護台灣不可或缺的元素，也是本土文化向前進最實在的力量。他們透過田野調查、探勘、著述、演講、開研討會，使原本不受重視的地方歷史、人文與文化資產，變得熱絡而重要。
今年宜蘭縣的噶瑪蘭獎意義深遠，得獎者由國中教師退休的邱水金獲得，而不再只是大學或學術機構的學者或藝術家。水金長年在宜蘭推動考古、文物保存，獲此殊榮，實至名歸。另外，徐惠隆雖沒有像邱水金一樣獲得大獎，但最近也出了第三本書與宜蘭風土人情有關的書，我內舉不避親，視他為「勵志」的「典範」，對非大咖的地方藝文人士有鼓舞作用。
惠隆剛從宜蘭田庄到繁華都市台北時，還沒「轉大人」，長得就像以前大人喜歡說的「猴囝仔」一樣。那時候的宜蘭是台北或台中、台南都市人眼中，落後的後山草地所在。從庄腳來的惠隆，甫到台北，還來不及接受大都會洗禮，就立刻下放到山仔后，因此機緣我們才得以共住派出所前一處出租民房，「同居」室友還有幾位我大學同學，大家都叫他「少年A」或「猴A」。
惠隆小我兩歲，我歷史系大三，他哲學系大一。四年之間（他唸大學時我從大三大四到研究所）與他常相左右。我對他的第一印象就是清純猴囝仔，質樸的個性中有些憨厚，有點精靈，還帶有幾分八股。同居第一個月，我已摸清楚他的「底細」，一副熟讀「中國文化基本教材」的模樣，文筆很好，做起八股文頭頭是道。
徐惠隆擔任宜蘭古城文化巡禮的志工解說員。（李忠雄攝／取自徐惠隆臉書）
惠隆平常寫寫文章，或當文學雜誌的特約作者，很長一段時間是《文訊》雜誌宜蘭在地通訊記者，專門報導蘭陽地區的文學、藝術與民俗活動。因為這層關係，他與舞文弄墨或創作展演的本地文化工作者多所往來。現在更非昔日吳下阿蒙，已是宜蘭藝文界耆老，累積的寫作能量愈來愈豐厚，印證了「戲棚下豎(站)久人的」這句俗諺。
惠隆十幾年前出版《走過蘭陽歲月》，要我幫他寫序，那時他五十歲。因為多年未見，我很難想像五十歲的猴A會是什麼德性？我當下毫不客氣地「文思泉湧」，寫了一篇落落長的〈我跟猴子同在山上的日子〉，作為其新書序文，他居然也採用。最近他「食髓知味」又出了一本探討宜蘭海線的專書，從南方澳寫到蘭陽海岸、港口以及龜山島，內容有他對海線敏銳觀察，以及對於土地的獨特觀點。書成之後，他沒有記取教訓，繼續「堅持」要我為這本新書寫序，讓我受寵若驚。
如今的惠隆六十幾歲，早已從學校退休，也做了阿公，有時喜歡在臉書貼出含飴弄孫的幸福照片。不過，與他面對面接觸，立即感受到他言行舉止依然一副老少年、老文青的模樣。幾十年前我們裝文青，喜歡仿古文人把又簡又陋又狹窄的寢室，取一個某某齋、某某山房之類附庸風雅。沒想到惠隆還好此道，在他住家三樓的書房，正經八百地取名「盈科齋」，讓我笑了好幾天。
他擔任地方藝文組織的重要職務，參與蘭陽各項文化活動，師出有名，愈幹愈起勁。隨時可以看到他寫作、演講、開會的身影，去年還榮膺宜蘭藝文作家協會理事長的「桂冠」榮銜大任。只不過，不知怎麼搞的，在我腦海裡的他，永遠是當年山仔后那個猴少年。
＊作者為台北藝術大學校長
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借貸要注意的事項有哪些？
借貸不是一件很簡單的事情，要注意的事項有很多，萬一忽略的其中一項很可能就借不到了，借貸要注意的事項有：
1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況；
2、要評估借貸的能力；
3、要瞭解借貸的用處；
4、要商討借貸的利率；
5、要簽訂借貸合同，最好有第三人的存在；
6、區分銀行借貸與民間借貸。
借貸三大忌！
借貸是一個三思而後行的過程，借貸要全局考慮才下的決定。
但通常在這麼緊急的關頭，很多人還是會犯借貸的三大忌：
1.不熟悉借款人的品行，不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸；
2.借貸的金額雖然不大，但是卻沒有寫借條，這是不夠謹慎的表現；
3.根本不知道借貸的用途。
這是借貸的三大忌，雖然很多的人都知道，但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者，借貸一定要寫契約，因為這是雙方借貸關係成立的有利證據，也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
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