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花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債，向地下錢莊借款10萬元，卻成為他的惡夢，兩年來還了46萬餘元仍還不清，每月僅剩8千元度日，甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇；他走投無路報警求助，警方會同憲兵，日前到涉案林姓嫌犯住處逮人，全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。
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相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？
今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。
兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到 400 萬元，假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電，300 萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到 8 成，可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。
女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。
像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。
不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？
要點一：留意老屋建築結構
首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買 1,500 萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的 8 成，自備款 300 萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的 7 成，自備款就需要 450 萬元，中間有 150 萬元的差額，就算把預留的 100 萬元裝修費投進去，還是不夠。
銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。
根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。
要點二：精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。
若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。
買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。
「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。
老屋申貸停看聽
1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作
2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作
3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低
4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低
5. 貸款年限＋屋齡≦50
6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75
註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。
要點三：確認老屋貸款年限
此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。
陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。
換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
要點四：銀行鑑價未必等同買賣價
老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。
永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。
國際中心／綜合報導
民眾搭乘大眾交通工具，除了通勤便利，也是考量不用自行駕車，可以做些靜態活動或休息，不過近期日本政府就正式堆出「健康電車」，要讓民眾在電車不僅做靜態活動，還要在電車上「動次動」。
▲日本推出「健康電車」，已提升民眾的健康意識。（圖／翻攝自每日新聞）
根據日本《每日新聞》報導，日本京都市右京區和京福電氣鐵道，將於即日起至9月底推出「健康電車」，在特定車廂中裝置可已鍛鍊腹肌的「腹肌椅」，以及將原本給民眾站立扶持的電車拉環改成「握力器」，藉此提升民眾的健康意識，此外活動期間還會做健康宣導與相關健檢活動。
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愷樂透露打給家人報喜時，爸爸一直用哭腔跟她講話，被羅志祥虧：「他是不是在模仿蔡秋鳳？」談到威廉不滿自己主持200集卻沒被報名，羅志祥認為：「這沒什麼好委屈，之前我跟小鬼搭檔的時候，愷樂也是幫我代走紅毯，這個不是叫不叫屈的問題，他更開玩笑說：「那明年拿威廉的去報名，看會不會入圍」，隨後又虧「算了，還是不要冒險好了！」但他也強調自己主持約200集，不比其他主持人少。
羅志祥和愷樂都宣言絕不離開《娛樂百分百》，愷樂打定主意「要主持到結婚生子」，羅志祥也說：「我絕不會離開《娛百》，不會像……一樣。」似乎暗指之前鬧不和，後來請辭的小鬼。
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誰來把關進口食品系列報導之二（中央社記者張茗喧台北29日電）頂新集團3年前爆發以食用油名義從越南進口飼料用油，製成黑心豬油賣給民眾，更以越南公證行開出的假證明，成功騙過政府設立的查驗關卡，不僅各界譁然，更炸出進口食安隱憂。
為彌補假證明瞞過邊境查驗的疏失，衛生福利部食品藥物管理署決定強化進口食品的源頭管理，包括要求提供出口國官方衛生證明文件，另針對高風險食品更專程派員到國外查廠。
油脂進口把關 檢附官方衛生文件
食藥署除要求進口油脂須檢附出口國官方開出的衛生證明文件，並建立邊境與外館確認證明文件機制，防止違規食品從合法管道溜入台灣；同時要求資本額新台幣3000萬元以上食用油脂的製造、輸入業者，必須實施有「非追不可」之稱的追蹤追溯系統。
食藥署北區管理中心科長廖姿婷表示，官方證明文件就是由出口國官方背書，確保出口的產品是透過合法管道生產的，邊境查驗時一旦發現簽署者、內容不同，會請駐外人員進行二次確認，若提供不實則直接依申報不實辦理，不予進口。
除了油品，食藥署也要求國際警訊較多、不合格較多的產品，輸入時出具出口國官方的衛生證明文件。食藥署食品組簡任技正鄭維智表示，這份管理清單採滾動式管理隨時更新，若是國際間發出警訊、邊境查驗或後市場稽查發現問題，都可能隨時納入新品項，目前中國大陸的大閘蟹、菲律賓的龍蝦等，都在管制之列。
食藥署食品組組長潘志寬說，「非追不可」是要求特定製造及進口食品業者建立來源與流向的追溯追蹤管理系統，一旦發生食安事件，可即時掌握涉案原料來源或產品流向，快速召回以阻斷風險流通，有效強化食品鏈管理。
3大高風險食品 每年派人海外查廠
台灣目前對於進口食品的境外源頭管理模式，是先針對輸出國政府的管制措施、工廠衛生安全規範及相關風險因子綜合評估後，以系統性審查方式對輸入食品工廠進行查核，確保進口食品符合國內相關法規。
依據「食品安全衛生管理法」規定，針對高風險的食品，食藥署也得派專人親自到國外查廠，眼見為憑、確保食安。
食藥署北區管理中心科長姜寶仁說，肉品、乳品、水產品3類屬於高風險食品，被食藥署列為重點管理項目，每年都會派員到進口量較大的4、5個國家，進行為期2週查廠工作，確認衛生條件等是否合法。
源頭管理大不易 可考慮進口登錄制
不過，進口食品品項繁多，且食藥署因經費考量，不可能密集派員到國外查廠，台灣國際生命科學會（ILSI Taiwan）會長陳陸宏認為，政府不妨先要求國外的食品生產廠商進行基本資料的登錄工作，類似現在食藥署對國內食品業者實施的「非登不可」制度。
「非登不可」是食藥署近年新增的食品業者登錄制度，要求經公告類別及規模的食品業者須申請登錄才可營業。
陳陸宏表示，登錄生產廠商資料可說是最基礎的源頭管理工作，就像一般人辦信用卡時，發卡銀行會先蒐集個人的基本資料一樣，未來一旦個人出現信用問題，不僅發卡銀行會警覺，其他金融機構透過聯徵系統也會掌握資訊。
陳陸宏建議，前來登錄的必須是國外源頭的生產廠商，一旦出了食安問題才能立即找到源頭，現在美國已要求要輸入美國的國外食品廠商要進行登錄，對岸的中國大陸也開始進行此一措施。
能否比照國外做法，潘志寬表示，進口食品管理要循序漸進，台灣目前雖然沒有要求國外生產廠商登錄資料，但在邊境查驗時會要求進口商或代理商出具資料，包括業者資訊、何時進口、品名、規格、基本成分原料、食品添加物、出產國、製造廠商、數量、有效日期等；104年起實施的「追蹤追溯系統」，食品業者使用的原料來自哪些廠商，都須清楚交代。
潘志寬舉例指出，像肉類這種高風險的食品，若是首次申請輸入台灣，食藥署會派員到出口國進行查廠，並且公布准許輸台的工廠資訊，明年起就連水產品、乳製品也將納入管理；等到這部分都做得夠扎實了，未來若有專家認為應比照國外，針對國外食品廠進行資料登錄，都是可以討論的方向。1060929
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借貸要注意的事項有哪些？
借貸不是一件很簡單的事情，要注意的事項有很多，萬一忽略的其中一項很可能就借不到了，借貸要注意的事項有：
1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況；
2、要評估借貸的能力；
3、要瞭解借貸的用處；
4、要商討借貸的利率；
5、要簽訂借貸合同，最好有第三人的存在；
6、區分銀行借貸與民間借貸。
借貸三大忌！
借貸是一個三思而後行的過程，借貸要全局考慮才下的決定。
但通常在這麼緊急的關頭，很多人還是會犯借貸的三大忌：
1.不熟悉借款人的品行，不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸；
2.借貸的金額雖然不大，但是卻沒有寫借條，這是不夠謹慎的表現；
3.根本不知道借貸的用途。
這是借貸的三大忌，雖然很多的人都知道，但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者，借貸一定要寫契約，因為這是雙方借貸關係成立的有利證據，也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
C5AFC2509C043731
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